杭州市钱塘区农村宅基地和农村住房建设审批管理实施办法

为进一步加强农村宅基地管理，规范农村住房建设行为，深入实施乡村振兴战略，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国乡村振兴促进法》《浙江省城乡规划条例》《浙江省土地管理条例》等法律法规和《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《省建设厅、省农业农村厅、省自然资源厅关于推进“农房浙件事”应用高效贯通运用的意见》（浙建村〔2023〕9号等政策规定，结合本区实际，制定本办法。

一、适用范围

（一）本区行政区域内农村宅基地的申请、审批、住房建设（含新建、改建、扩建）、农村住房调剂等适用本办法。

（二）本办法所称农村宅基地是指农村村民（原则上应是具有农村集体经济组织成员资格的人员）用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

二、基本原则

宅基地申请和农村住房建设管理应当遵循以下原则：

（一）符合规划原则。农村住房建设使用宅基地，应当符合国土空间规划、村庄规划和相关管制要求，按照城乡统筹、合理布局、适度集中的要求进行规划引领控制，优化单体设计方案。涉及河道、公路及其他专项规划控制区的，必须符合相关政策规定。

（二）节约集约原则。农村住房建设使用宅基地应节约集约、合理利用土地，在坚持最严格耕地保护制度基础上，尽量利用旧宅基地、村内空闲地，禁止占用永久基本农田。科学统计宅基地用地需求，合理安排新增建设用地指标。鼓励通过采取宅基地和闲置住宅退出、流转的方式，参照城镇规划和集约用地的要求集中、集聚；鼓励建设多（高）层建筑。

（三）严格管控原则。严格落实农村宅基地管理“一户一宅、拆旧建新、面积法定”的要求，有效保障农村居民的合法居住权。农村住房建设使用宅基地，必须符合申请条件，并按程序进行报批，严禁未批先建、少批多建。严格农村宅基地用途管制，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。应当因地制宜，体现当地乡村风貌，引导农村住房开放空间、退墙透绿，推进开放式庭院建设。

（四）高效便民原则。农村住房建设使用宅基地，由各街道办事处（以下简称各街道）审核批准。推进“农房浙建事”应用贯通落地，优化农房建设审批流程，推进宅基地建房一次申请、并联审批，将宅基地申请、审批，建房审批、监管和验收等全过程纳入数字化管理系统，为群众提供一站式高效便捷服务。

三、职能划分

（一）区农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作。指导宅基地分配、使用、流转、闲置宅基地和闲置住宅利用、宅基地违法用地查处。组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村村民建房新增建设用地需求通报市规划和自然资源局钱塘分局。

（二）市规划和自然资源局钱塘分局负责国土空间规划、用地审核、农用地转用、不动产确权登记等工作。在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求。

（三）区住房和城乡建设局负责农村住房建设的综合监督管理和指导、服务工作，负责农村危房整治管理工作，负责制定临时过渡住房实施细则并指导街道实施。组织编制农村住房设计通用图集，开展农村建筑工匠培训和管理。

（四）综合行政执法、公安、信访、财政、生态环境、交通、民政、水务、电力、通讯、燃气等有关单位应加强配合和协调，强化信息共享互通，各司其职，共同做好宅基地和农村住房建设的相关工作。

（五）街道负责本辖区内宅基地审批、村庄规划编制、农转用组件、占补平衡指标落实、农村住房建设监管和风貌管控工作，组织和落实临时过渡住房；建立土地日常巡查制度，及时发现和制止违法行为，受相关职能部门委托牵头负责辖区内的规划、建设等审批。各街道应按照完善基层治理体系要求，由街道相关机构牵头审批和管理工作，建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的宅基地用地建房联审联办制度。

（六）村集体经济组织与村民委员会一起负责本集体经济组织成员建房资格核查、建房人口数核查、材料报送、宅基地有序安排、村民自治管理、宅基地日常监管及农民建房等相关工作。落实动态巡查管控，设立村级宅基地协管员，对农村住房建设中的违法行为及时制止、报告。

四、用地保障

（一）各街道要根据实施乡村振兴战略工作部署，在做好村庄分类的基础上，抓紧组织编制“多规合一”的实用性村庄规划，及时提供优化宅基地选址、空间布局、用地规模的方案，引导村民合理有序建房，实现村庄规划全覆盖。

（二）各街道应对符合建房条件和要求的农户进行调查统计，并在每年12月底前向区农业农村局提出下一年度农民建房新增建设用地需求计划申请，区农业农村局根据上报的新增建设用地需求计划会同市规划和自然资源局钱塘分局调查核实后报区政府同意。待上级新增建设用地指标下达后，再下达至各街道。各街道在区政府批准的计划建设用地内监管农村建房，做到总量控制、建设有序。

五、申请管理

（一）申请主体。农村住房建设使用宅基地，以户为单位申请，申请时户内有资格权人员必须全部登记在册。本办法所称的户，是以农村集体经济组织成员清册为依据，结合公安户籍落户信息等认定的农村家庭户。各村集体经济组织应兼顾公序良俗和村规民约，保护好家庭成员的权益。

（二）符合下列情形之一的农户，可以申请使用宅基地。

1.未申请过宅基地且在本村无自有住宅（含继承取得）且未享受过保障性住房的无房户；

2.因析产等原因符合分户条件且分户后无房的；

3.原有住房属于危房需拆除重建的；

4.因灾毁等需要迁建重建的；

5.法律法规规定的其他情形。

（三）有下列情形之一，其宅基地申请不予批准。

1.建房选址不符合国土空间规划、村庄规划的；

2.以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；

3.除按规定调剂外，将农村宅基地出租，或以出卖、赠与等形式处置宅基地及其地上建筑物再申请的；

4.“一户多宅”未处理结案的；

5.申请异址新建住宅但未签订退出原有宅基地协议的；

6.其他不符合申请宅基地条件的。

（四）有下列情形之一的，经批准村集体可以收回宅基地。

1.自宅基地批准之日起两年以上未动工建设的；

2.骗取批准或私自转让宅基地的；

3.其他应收回宅基地情形的。

（五）闲置利用。坚持“一户一宅”、农村宅基地集体所有制原则，在尊重农村村民意愿的前提下，依法依规有效盘活农村闲置住宅和宅基地，优化农村资源配置。

1.经村集体经济组织和村民委员会核查、村集体经济组织成员代表大会讨论通过，闲置住宅可调剂给本村无房户或置换给住房困难户。不得将闲置住宅调剂给不符合建房审批条件的户。禁止以调剂之名变相买卖农村宅基地和房屋。

2.鼓励有一定经济实力的村集体按照集体资产的处置权限与程序对闲置住宅、宅基地等进行统一规划、统一开发经营，发展旅游民宿、健康养老、文化创意、仓储等新产业新业态，拓宽村集体增收渠道。

六、批建管理

（一）农民建房通过“农房浙建事”系统进行线上申请、审批。

（二）农户申请农村建房时，应提交以下材料：

1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表。申请由户主为代表提出，户主由家庭自主申报确定，一般应由有申请建房资格和民事行为能力的家庭成员担任；

2.农村宅基地使用承诺书；

3.农户身份证明材料；

4.符合要求的农村住房设计方案或施工图（含通用图集）；

5.分家析产协议书（涉及分户的需提供）；

6.原旧房拆除或收回的，需提供旧房拆除或旧房交村集体统一管理、旧房调剂给其他农户等证明原件一份（涉及旧房处置的需提供）；

7.其他依法或有关规定需要提交的材料和证明。

（三）建房审批及建设监管流程如下：

１.申请。农户向本村集体经济组织或者村民委员会提出建房书面申请（含调剂申请），提交村集体经济组织和村民委员会讨论审核。

２.审核。经审核符合建房或调剂条件的，应将宅基地使用方案提交村集体经济组织成员代表大会讨论决定；农户使用其原有宅基地建房的，程序可以相应简化。会议通过后予以公示，公示时间不得少于15日。公示有异议的，提交村集体经济组织成员代表大会讨论决定；讨论不通过的，应说明原因并及时告知申请人。公示无异议或异议不成立的，向街道递交申请材料或在浙江政务服务网、浙里办上按要求申请。

３.审批。街道应组织相关人员在收到建房申请材料后进行材料审核，符合受理条件的及时受理，并组织人员联合踏勘，对申请是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、拟用地是否符合相关规划、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村审核、公示、农村住房设计方案是否符合风貌管控要求和其他相关规定等情况进行实地调查审核并出具意见。符合条件的予以核准农村宅基地和建房（规划许可）审批表并向申请人核发农村宅基地批准书和受托核发乡村建设规划许可证（农村住房调剂的需发放农村宅基地批准书）。

符合申请条件的应在自收到建房申请材料之日起15个工作日内审核批准；如需修改或补充材料的，街道应在5个工作日内通过“农房浙建事”系统一次性告知，材料齐全后在10个工作日内办结；不符合申请条件不予批准的，应在15个工作日内作出不予批准决定并说明理由。

４.丈量批放。申请人取得相关审批证书，并与建筑施工单位或农村建筑工匠签订施工合同后，应向街道预约申请定点放样。街道应当自收到建房放样申请之日起７个工作日内，组织人员到现场开工查验，有条件的街道可委托有资质的第三方实施测绘定点，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，形成放样记录上传系统。

５.过程监管。街道应当加强对农村住房施工现场的监督巡查。建房农户应当将确定的基槽验收、竣工验收时间事先告知或者经由村民委员会告知街道。街道届时应当派员到场监督并形成记录。

６.竣工验收。农户建房完工后，街道应当自收到验收申请之日起５个工作日内组织验收，委托有资质的第三方实施竣工测绘，实地检查农户是否按照放样点位、批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积、建筑高度、规划要求等建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。验收不合格的，街道应在3个工作日内提出书面整改意见，农户改正后重新向街道申请验收。通过验收的农户，应及时向不动产登记部门申请办理不动产登记。

７.档案归档。街道负责将农村住房建设管理中收集的资料整理归档，参照城市建设档案管理规定和标准，加强农村住房建设档案管理，并及时将审批情况报区农业农村局、市规划和自然资源局钱塘分局、区住房和城乡建设局备案。

七、技术管理

（一）农村建房应开放空间、退墙透绿，推进开放式庭院建设；且不得在规定审批范围外建造附属用房，各项指标不得超过规定标准。农村住房高度认定标准、地下空间利用、各类型指标等应符合以下规定：

１.农村建房后檐高度以室外地坪标高起计（室外地坪要与周边地层和道路标高等相协调，不得随意抬升）。

２.符合两户联建、多户联排形式，且连片建设的新农村，有条件的可集中统一规划建设，合理利用地下空间。地下空间利用不得超过建房批准范围，净高不超过2.8米。地下空间利用需符合相关施工安全规范，不得破坏地下管线功能，不得对相邻的合法建（构）筑物、附着物造成损害。独立式住宅原则上不得开挖地下空间。

３.3人及以下（指符合条件的建房人口，下同）的农户，宅基地面积不超过100平方米；4～5人，不超过115平方米；6人及以上，不超过125平方米。

4.独立式住宅建筑层数不得超过３层，后檐高度不超过10.5米，坡屋顶总建筑高度不超过13.5米。两户联建和多户联排住宅，建筑层数不得超过３层（2.2米及以上层高的架空层计入层数），后檐高度不超过12.1米（含架空层高度），坡屋顶总建筑高度不超过15.1米。

（二）分区域建房类型依照如下标准执行：

１.钱塘区城市开发边界内为农村住房建设管控区。管控区内停止宅基地和农村住房建设审批，符合建房资格条件的住房困难户（无房户）原则上通过高层安置房解决住房困难，可结合各村实际、采取多种方式，满足农村居民“住有所居”需求：

（1）征迁安置。管控区内实施城市有机更新、政府做地、重大项目推进等的，按政府有关规定执行。

（2）危房改造。管控区范围内难以通过修缮解危的危房户，按危房改造相关规定执行。

（3）临时过渡住房。无法通过上述方式解决的，各街道可以结合高层安置历年剩余房源实际，有计划、有步骤，分期分批予以临时过渡住房保障居住需求。以户为单位提交申请，所在村审查后报所在街道，由属地街道结合户内安置人口、剩余房源户型等审核确定对象及临时过渡住房面积，参照回迁安置程序实施，每户临时过渡住房1套，面积最高不超过140平方米，暂按成本价结算，暂不办理产权证，在征迁安置时按政策核定安置面积减去临时过渡住房面积统一结算安置。如该户征迁安置时按政策核定安置面积不足扣减临时过渡住房面积的，不足部分可按货币安置价购买；该户征迁安置时按政策核定无安置面积的，无条件退出临时过渡住房，退还成本价结算款项，其他不作补偿。　

２.管控区外鼓励集中建房，各街道应根据实际建房需求，集中规划1-2个集中建房区，按照“统一规划、统一供地、统一配套、统一分配”的要求建设成片民居，集中建房以两户联建、多户联排为主，由市规划和自然资源局钱塘分局负责规划布点和用地保障，区住房和城乡建设局负责编制建房设计图集和指导农房风貌管控，各街道负责编制集中建房项目建设规划方案并组织实施。

利用原有宅基地建房的，可以建设独立式住宅。

（三）农户新建农村住房的，应当根据建房地块的地质条件，对地基地质进行必要的勘察验证，地质复杂的，应进行地质勘探及灾害评估。改建、扩建农村住房的，应当对原有房屋进行结构安全鉴定。

（四）带图审批要求：区住房和城乡建设局组织编制农村住房设计通用图集，图集应充分考虑农房自住、出租、经营等差异化需求，及时优化设计，利用集中发放、网络平台等方式供建房农户查询选用。农村住房建设应根据区住房和城乡建设局提供的农居建房设计通用图集，由所在街道会同村选择风格类型及方案。

（五）工匠要求：区住房和城乡建设局要落实住房建设工匠持证上岗制度，农村住房建设必须选择有资质的建筑施工企业或者经过建筑技能培训、满足农村住房建设技能要求的农村建筑工匠施工。各街道鼓励建房农户选择星级评价高的工匠进行施工。

受建房农户委托的施工企业或者农村建筑工匠应当按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，不得擅自修改设计方案，施工应当落实防护措施，形成施工记录，作为竣工验收的主要依据，并承担施工质量和安全责任。

（六）建筑材料要求：区住房和城乡建设局应完善农村住房建设的标准化、文明化，鼓励农户采用新型建造技术和绿色建材，提高农村建房的施工质量和安全保障。建筑施工企业或农村建筑工匠应当协助农户选用符合国家和浙江省规定标准的建筑材料、建筑构配件和设备。

（七）承建责任：街道和村应当指导、监督农户与施工方签订《农村住房施工承包合同》，明确质量安全责任、质量保证期限和双方的权利义务。

建房农户可以委托具有房屋建筑工程监理资质的工程监理单位或者房屋建筑工程专业的注册监理人员、设计人员对施工进行监理，监理费用由建房农户自行承担。

建房农户对农村住房建设质量安全负总责，承担建设主体责任。

农房设计、施工、材料供应等相关单位或个人分别承担相应的质量和安全责任。

（八）有关部门和街道可以委托专业技术机构承担下列工作：

1.编制农村住房设计通用图集；

2.提供地基地质勘查验证服务和结构安全鉴定服务；

3.为建房农户实施地质灾害危险性评估及提供治理方案；

4.辅助实施农村住房施工质量和安全监督。

受委托的专业技术机构提供前款规定服务的，不得向建房农户收取费用。

八、监督管理

（一）按照“谁审批、谁管理”的原则，街道负责辖区内农村宅基地和建房管理工作，街道主要负责人为第一责任人，分管负责人为直接责任人，各街道、村要建立完善农村用地建房动态巡查制度，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，并实时录入管理系统生成电子数据。

1.受理群众举报。街道应及时受理群众举报，对外公布宅基地违法举报电话，畅通受理举报渠道，对农户未经审批违规建房的举报信息，应及时组织人员现场查证，及时制止，将违建行为消灭在初始状态。

2.开展日常巡查。街道应加强对本区域内宅基地使用及建房行为的巡查监督，配置１名以上农村住房建设管理员，负责农村住房建设具体管理工作；要严格落实农民建房全过程监督管理制度，并建立相应台账。一旦发现违法违规行为，立即予以劝阻、制止。农户在审批完成后未及时申请放样建设或者申请暂停建设的，街道要落实巡查责任，及时了解地块动态。

3.落实村级宅基地协管员责任。村集体主要负责人为第一责任人，同时落实１名宅基地协管员，落实监管责任，及时掌握本片农户建房动态。每月进行地毯式巡查，确保建房农户按照本办法施工建设，第一时间发现违法建设、第一时间进行劝阻并报告。

（二）农户申请宅基地建房经批准后，由街道将该户的申请宅基地建房审批情况在建房点挂牌公示，有条件的街道可推广视频监控应用。建房公示牌和视频监控必须放置在建筑立面视线可及范围内，时间应从施工开始之日至竣工验收后止。

建房公示牌由区住房和城乡建设局提供样板，各街道根据样板统一制作，统一规格尺寸，统一标准填写建房公示牌。公示牌上可扫码，扫码后可查看内容包括建房户主、家庭成员信息、占地面积、建筑面积、建造层数、承建人、审批时间、原有宅基地处理情况、监管责任人员和监督电话等。

九、附则

本办法自2024年2月1日起施行。如法律、法规及上级政策有新规定的，从其规定。

钱政办发[2024]1号-加统一编号-关于印发杭州市钱塘区农村宅基地和农村住房建设审批管理实施办法的通知(1).pdf

关于向社会征求《杭州市钱塘区农村宅基地和农村住房建设审批管理实施办法（征求意见稿）》意见的公告.doc